物业公司常见业务涉税处理

什么是物业管理？   

物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。物业管理服务会遇到哪些常见的业务

一、预收物业费收入如何确认？

【举例】2024年12月，甲物业公司收取王某缴纳2025年的物业费3万元。会计做账，将王某缴纳的物业费计入2024年12月的主营业务收入。

 2025年2月，甲物业公司收取李某缴纳的2024年当年所属的物业费3.5万元。会计做账，将李某缴纳的物业费计入2025年2月的主营业务收入。

  【思考】收付实现制？权责发生制？

《文件依据》企业所得税法实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。

所以，甲物业公司应按权责发生制原则确认收入。将王某缴纳的物业费3万元计入2025年收入；将李某缴纳的物业费3.5万元计入2024年收入。

《文件依据》（财税2016年36号附件1）第四十五条规定：增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为，并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

分析–甲物业公司与王某、李某签订物业合同或协议，则应于合同约定的付款时间确认增值税纳税义务。即使未收到款项仍需确认收入。

若甲物业公司和王某、李某未签订合同，则物业公司预收了物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照预收款的时间确认纳税义务发生，而是应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入；先开发票的，于开发票的当天确认销售收入。

二、物业公司减免物业费如何税务处理！

分析—增值税

①给业主折扣，物业公司通过折扣少收物业费，比如应收业主20000元，实际收取17000元，且在同一张发票上分别注明原金额和折扣额，则按折扣后17000元缴纳增值税。

②免收物业费，若已签订合同并开始服务后免收物业费，视为无偿提供服务，需要按同类收费标准视同销售缴纳增值税，适用6%税率。

③预交物业费送米、面、油等实物。若赠送行为与收取的物业费绑定（如预交1年送实物），则不属于视同销售，仅需将收取的物业费缴纳增值税；若单独赠送实物，则属于视同销售，需要按销售货物缴纳增值税，按“偶然所得”代扣代缴个人所得税。

分析—企业所得税

①无论以何种方式减免，企业所得税均需按权责发生制确认收入。

比如：金额折扣按实际收取金额确认收入；视同销售按同类服务公允价值确认收入。

②赠送实物无论是否视同销售，均作为销售费用或营业外支出列支，但需符合税法规定的扣除条件。

③若因服务质量问题减免物业费，物业公司可凭佐证资料，将减免金额作为“营业外支出”。

三、应收未收到的物业费仍然需要确认收入！

 现实业务，每年总有部分业主欠物业费。物业公司是否要将这部分未交物业费确认收入？

分析—收入准则：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。因此，应收未收的物业管理费用应确认收入，税会无差异。实务中，对这部分未收到的物业费可以参考国税25号公告。

分析—依据国税2011年第25号公告，应收账款坏账损失符合条件允许税前扣除。需满足时间，超过3年以上、会计上已做处理、有相关证据资料等条件。

四、开发商免费为物业公司提供办公用房，谁缴纳房产税！

【文件依据】财税（2009）128号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

来源：易税易语